Пузырь жилой недвижимости лопается в Сиднее и Мельбурне – крупнейших городах Австралии

И с безупречной пунктуальностью – огромный приток новостроек.

В Сиднее, рассаднике одного из крупнейших в мире жилищных пузырей, цены на особняки в августе упали на 7.3% в сравнении с августом прошлого года. Цены на квартиры за год упали на 2.2%. Спад цен был наиболее резким в высшем эшелоне, где цены на самые дорогие дома упали на 8.1%. Цены на все типы домов в совокупности упали на 5.6%, согласно ежедневному индексу цен на жилье (Daily Home Value Index) от CoreLogic. Индекс упал со своего пика в прошлом сентябре на 5.8%:

Сидней

Ежедневный индекс цен на жилье CoreLogic

Индекс

Сент. 2017

Источник: CoreLogic

Мельбурн, где переломный момент наступил на несколько месяцев позже, чем в Сиднее, сейчас его догоняет. За три месяца, с июня по август, цены упали на 2.0%, что делает Мельбурн самым слабым жилищным рынком среди столиц австралийских штатов и территорий. Цены на дома за год упали на 2.7%, тогда как цены на квартиры все еще выросли на 1.5%. В самом дорогом сегменте продаж цены за год упали на 5.2%. Цены на все типы жилья в совокупности за год упали на 1.7%, до самого низкого уровня с начала июня 2017 г., согласно CoreLogic. Цены упали на 3.6% со своего пика в конце ноября 2017 г.:

Мельбурн

Ежедневный индекс цен на жилье CoreLogic

Индекс

Июнь 2017, Ноябрь 2017

Источник: CoreLogic

CoreLogic отслеживает 5 крупнейших из 8 австралийских столичных городов в отдельном индексе. Вес Сиднея и Мельбурна самый большой из-за размера их жилищных рынков. В остальных трех из пяти учитываемых в индексе столичных городов поведение цен в августе было смешанным:

• В Брисбене цены на жилье за год выросли на 0.9%.

• В Аделаиде цены на жилье выросли на 1.0%.

• В Перте цены на жилье упали на 2.0%, причем дома упали на 1.5%, а квартиры – на 4.4%. Цены скользили с конца 2014 г., когда горнодобывающий бум в Западной Австралии пошел на спад.

Совокупный индекс пяти столичных городов в августе упал на 3.1% в сравнении с августом прошлого года. Индекс падал в сравнении с предыдущим месяцем 11 месяцев подряд и теперь находится на 3.5% ниже пика в октябре 2017 г.:

5 столичных городов

Ежедневный индекс цен на жилье CoreLogic

Индекс

Окт. 2017

Источник: CoreLogic

С безупречной пунктуальностью в ближайшие два года ожидается большой приток новостроек, в чем уже давно клялись заядлые любители считать строительные краны в Сиднее и Мельбурне. Вот некоторые поразительные цифры, прогнозируемые CoreLogic исходя из данных, собранных в отрасли:

Большой Сидней: В 2019 г. планируется завершить 31,500 новых квартир, а в 2020 г. – еще 45,500. Итого за два года появится 77,000 новых квартир, что увеличит общий квартирный фонд на 9.3%!

Большой Мельбурн: Ожидается, что грядущий приток новых квартир достигнет 29,000 в 2019 г. и еще почти 50,000 в 2020 г. За 2 года общий квартирный фонд увеличится почти на 79,000, или на 11.5%!

Так как для этих проектов становится сложнее найти покупателей, застройщики могут некоторые из них задержать или отменить. Так что, возможно, не все эти квартиры будут готовы за два года.

В некоторых других городах в следующие два года точно так же ожидается увеличение квартирного фонда:

• Большой Брисбен – на целых 18.4%.

• Большая Аделаида – на 12.5%.

• Большой Перт – на 5.7%.

• Большой Хобарт – на 3.8%.

• Большой Дарвин – на 9.9%.

По оценкам, в стране в 2019-20 гг. появится 94,500 новых квартир, что увеличит существующий фонд на 9.3%! CoreLogic объясняет:

«За последние 5 лет наблюдался существенный рост общего предложения квартир. В то же время за последний год условия жилищного рынка ухудшились, особенно в Сиднее и Мельбурне, где стоимость жилья падает, а рост аренды замедляется.

На фоне ослабления условий жилищного рынка в обоих городах еще ожидается завершение строительства большого числа домов. Ожидается, что поступление нового предложения в ближайшие годы может привести в дальнейшему смягчению как стоимости жилья, так и аренды в Сиднее и Мельбурне».

В опубликованном сегодня отчете по стоимости жилья CoreLogic рисует мрачные перспективы:

«Вероятно, весенний сезон будет для жилищного сектора непростым. Уровень рекламируемого предложения в столицах уже на 7.6% выше, чем год назад, несмотря на сокращение выставляемого на рынок «свежего» предложения на 5.7%. Рост предложения обусловлен отсутствием поглощения. Покупателей меньше, и жилье остается в продаже дольше, а доля жилья, продаваемого с аукциона, упала примерно до 50%».

Одна из причин спада – весьма неожиданный выход инвесторов и спекулянтов, входящих для банков в число элементов с наивысшим риском. В 2014 г. австралийский банковский регулятор (APRA) и Совет финансовых регуляторов ввели «макропруденциальную политику», направленную на сокращение спекуляции на жилищном рынке. Изначально это не дало результата. Спекуляция выросла, и цены подскочили. Но с ужесточением мер, включая введение для банков лимита 30% на ипотеки с выплатой только процентов в начале периода и повышение процентных ставок по ипотекам для инвесторов, эффект неожиданно стал ощутим.

После нашумевших скандалов, махинаций и результатов расследования Королевской комиссии по банкам, стандарты кредитования ужесточились также и для потенциальных конечных покупателей жилья, часть которых теперь оказалась на обочине из-за нового фокуса на устойчивом отношении долга к доходу и борьбы с ипотечным мошенничеством, в частности на самых переоцененных рынках, в Сиднее и Мельбурне.

Поскольку цены падают, а доходность аренды сейчас рекордно низка, инвесторы и спекулянты будут еще больше терять интерес, ведь теперь быстрой и простой наживы не предвидится.

Все это происходит несмотря на то, что ипотечные ставки остаются рекордно низкими. Но ипотечные ставки, как ожидается, вырастут, так как банковские издержки финансирования выросли – и, скорее всего, продолжат расти. Мелкие банки уже повысили ипотечные ставки, и теперь Westpac стал первым из четырех крупных банков, поднявшим ставку по ипотекам с плавающей ставкой. За ним последуют другие банки. И, согласно CoreLogic, это «вероятно, охладит жилищный рынок».

Недвижимость имеет локальный характер, и цены обычно движутся медленно, годами, как вверх, так и вниз. Но жилищные рынки Сиднея и Мельбурна, представляющие собой крупнейшие в мире жилищные пузыри, прошли очевидную переломную точку в конце прошлого года, когда движение цены изменило направление и образовало отчетливый разворот.