Недвижимость по Маслову: «Разбор кейса: Банк требует увеличить первоначальный взнос»

Коллега по работе планировал брать в ипотеку квартиру, нашел вариант. Собрался покупать, но при оформлении ипотеки банк оценил квартиру заметно ниже фактической стоимости. Теперь ему нужно выплатить первоначальный взнос плюс разницу между фактической ценой и оценкой банка. Такое вообще возможно? Ну, и коллега жалуется, что денег у него естественно таких нет.

Давайте разберемся, откуда взялось это странное на первый взгляд требование банка.

Для начала вспомним, для чего вообще нужен первоначальный взнос. Для банка это не только подтверждение платежеспособности заемщика (раз сумел заработать на первоначальный взнос, значит высока вероятность, что и с выплатой кредита проблем не возникнет), но и страховка на случай, если покупатель квартиры в ипотеку все-таки не сможет платить по кредиту. В этом случае залог (квартира) перейдет банку, который реализует ее, а на вырученные средства закроет долг заемщика.

Основной риск для банка (кстати, и для заемщика тоже) состоит в том, что стоимость реализованного залога не покроет весь долг. «Ипотечник» все равно останется должен банку, а баланс банка пополнится токсичным «активом» в виде непогашенного остатка кредита, но уже без залога (скорее всего, этот остаток долга придется в итоге списывать). Ситуация, когда стоимость залога упадет ниже суммы обязательств – серьезная проблема и банк очень хочет уберечься от такого рода казусов.

Первоначальный взнос создает задел, который гарантирует, что даже в случае просадки цены актива, банк не останется в убытке.

Грубо говоря, если заемщик вносит 20% от стоимости квартиры, то и банк тем самым застрахован на случай снижения цены актива на 20% (точнее, даже больше, поскольку заемщик скорее всего успеет выплатить часть долга до момента предполагаемого банкротства).

Что может привести к снижению цены залога? В принципе, что угодно, ведь ни один актив не может постоянно расти в цене. Рано или поздно может наступить ситуация, когда цена упадет. Считается, что недвижимость не очень подвержена такого рода рискам, поэтому нормально закладывать в модель риск 20% просадки (что соответствует кредитному плечу 1 к 4). Кстати, если бы речь шла о финансовом рынке (например, торговле акциями), любой аналитик сказал бы, что такое кредитное плечо относится к высокорискованным операциям.

Но, как уже сказано, риск снижения цены недвижимости не считается высоким, поэтому банки соглашаются на покрытие собственными средствами лишь четверти от суммы кредита (иногда бывает и меньше, если первоначальный взнос 15% или 10%, в последнем случае кредитное плечо уже 1 к 9).

Но рыночный риск - не единственный, с которым может столкнуться банк. Может быть и так, что недвижимость была неправильно (слишком оптимистично) оценена изначально. Например, банк оценил квартиру в 5 млн руб, а как дело дошло до продажи имущества, то выяснилось, что квартира стоит только 3 млн и не потому, что цены снизились, а потому что никаких пяти миллионов и не было изначально. Ошибся оценщик, либо ему «помогли» ошибиться.

На этом варианте остановимся подробнее.

В последнее время набирает оборот практика умышленного завышения стоимости недвижимости в договорах для обхода требований банка о необходимости внесения первоначального взноса.

Объясняю, в чем суть схематоза.

Человек хочет купить квартиру, а денег у него нет. Нет от слова совсем! Даже первоначального взноса. А купить хочется. Что делать?

В этом случае он может договориться с продавцом о завышении цены квартиры в договоре на сумму первоначального взноса.

Тогда банк оплатит всю реальную сумму квартиру, а покупатель не внесет ни копейки собственных средств.

Например, квартира продается за 4 млн. руб. Покупатель договорился с продавцом, что в договоре будет стоять 5 млн, а один миллион он якобы внес первоначальный взнос. Допустим, им удалось либо обмануть, либо подкупить оценщика, квартира оценена в 5 млн. Банк выдает кредит в 4 млн, будучи уверен, что квартира стоит на миллион больше, а один миллион внесен первоначальный взнос.

Все довольны: продавец продал квартиру, как и намеревался, покупатель купил ее не внеся ни копейки собственных средств. И только банк остается с переоцененным залогом на балансе, если заемщик не сможет платить по кредиту.

Разумеется, банки в курсе подобных схематозов и чтобы как-то обезопасить себя от этого, консервативно подходят к оценке недвижимости. И при малейших подозрениях требуют увеличить сумму первоначального взноса. Так что по нашему кейсу даже неважно, задумал ли коллега хитрую схему по обходу требования первоначального взноса или квартира действительно стоит дороже, чем считает оценщик, логика банка совершенно понятна.