Недвижимость по Маслову: «Когда лучше покупать недвижимость, на спаде или на росте?»

Как известно, есть множество интересантов, планирующих приобретение недвижимости для получения инвестиционного дохода. Попросту говоря, спекулянтов на недвижимости, которые мечтают купить подешевле, а продать подороже.

И, как обычно, ключевой вопрос в этом деле – как правильно выбрать момент для входа на рынок. Хочется ведь купить на самом дне, а продать на вершине. И совсем не хочется наоборот.

Но как узнать, где оно, это самое дно? Если цена снизилась, то где гарантия, что она не упадет еще ниже? – Будешь кусать локти. Или наоборот, не купил, а цена растет, и чем больше ждешь, тем больше растет – вновь локти разодраны до крови.

В общем, много горя ожидает нерешительного (торопливого) инвестора.

Если попытаться формализовать проблему, то я бы выразил ее так:

Существуют две основные тактики покупки актива:

1. Дождаться снижения цены и покупать.

2. Дождаться, когда цена начнет устойчиво расти, и только после этого покупать.

Какой из вариантов при покупке недвижимости обещает более верный выигрыш?

Минус первой тактики очевиден. Можно, как говорят спекулянты, в подарок к первому дну получить второе. Зато, если угадал дно, получаешь максимальную прибыль.

Минус второй тактики – есть немалый шанс проспать большую часть роста или вовсе купить на локальном максимуме. Но зато почти наверняка удастся правильно угадать направление движения.

Кто знаком с движениями на финансовых рынках, легко поймет, что в первом случае речь идет о торговле в «боковике» (диапазоне, флэте). Во втором – торговле по тренду.

Активы, цена которых часто имеет однонаправленные, сильные движения мы назовем трендовыми активами.

Активы, которые чаще двигаются в диапазоне, мы назовем флэтовыми активами.

Значит, чтобы ответить на исходный вопрос, нам надо выяснить, к какому типу активов относится недвижимость: к трендовым или флэтовым.

А для этого необходимо понимать логику движения цен.

Вспомним, что обычные товары, которые нас окружают, очень редко двигаются по тренду (инфляционный тренд мы в расчет не берем). Они не интересны спекулянтам, никому в голову не придет купить, например, цистерну бензина, а через год продать ее. Не говоря уж про скоропортящиеся товары. Ничего не заработаешь, даже если цена немного вырастет. Цена обычно устойчива к сильным колебаниям: даже если по каким-то причинам она вырастет, сразу заработает автоматическая подстройка спроса и предложения (спрос снизится, а предложение вырастет), что приведет к тому, что цена довольно быстро вернется обратно.

У большинства финансовых активов такой автоматической подстройки нет.

Во-первых, спрос на деривативы может не только не снизится, но наоборот вырасти при росте цены! Привлеченные постоянным ростом котировок, подтянутся новые «инвесторы», кто-то возьмет кредиты, что будет лишь дополнительно разогревать рынок. За примерами далеко ходить не надо – последний всем известный случай, криптовалюты.

Во-вторых, с предложением тоже не все гладко. На многие финансовые активы предложение может не расти, а наоборот сокращаться при росте цены (тот же биткойн имеет заведомо ограниченное предложение, что не в последнюю очередь повлияло на стремительный взлет котировок).

Возникает самоподдерживающийся процесс: люди покупают потому, что актив растет, а актив растет, потому что люди покупают. И процесс сам по себе не останавливается. Так появляются знаменитые пузыри, от тюльпанов до доткомов, которые конечно, рано или поздно лопаются, но перед этим активы демонстрируют впечатляющее трендовое движение.

И все-таки, к какому типу активов относится недвижимость?

С ней не все так просто. Отметим, что недвижимость обладает одновременно свойствами и товара (потребительского блага) и финансового актива.

Автоматическая подстройка спроса и предложения к изменению цены существует. Если цены растут, то покупатели могут купить меньше недвижимости (спрос падает) и застройщики будут заинтересованы вывести на рынок дополнительный объем (предложение растет).

Если же цена слишком низка, то это приведет к росту количества желающих ее купить и снизит мотивацию строителей.

Поэтому в долгосрочном периоде цены имеют свойство возвращаться обратно.

Но следует иметь в виду, что поскольку предложение в недвижимости очень инертно, возврат цены в исходное положение происходит с очень большой задержкой.

Поэтому тренды в недвижимости вполне возможны и могут быть достаточно длительными по времени.

Резюмируя:

На краткосрочной и среднесрочной перспективе более разумной выглядит тактика покупки недвижимости на росте. Если тренд сформировался, то он, скорее всего, продолжится.

А на долгосрочной – более целесообразной становится покупка на спаде (но для этого надо убедиться, что реальная цена актива ниже средней за последние лет 15-20).