Крах лондонской недвижимости: цены падают, продажи обвалились до уровня 2009 года

В большинстве других регионов Великобритании цены продолжают расти.

Цены на жилье в Большом Лондоне – все типы жилья в совокупности – в мае упали на 4.4% в сравнении с маем прошлого года, что стало крупнейшим 12-месячным спадом с августа 2009 г., до средней цены £457,471 ($569,000), самого низкого уровня с января 2016 г., согласно сегодняшнему сообщению Национальной статистической службы Великобритании (Office of National Statistics (ONS)).

Средняя цена уже упала с пика в июле 2017 г. на 6.4%. Центральные районы Лондона на протяжении не одного года входили в число самых зрелищных жилищных пузырей мира, но теперь рынок явно сдувается:

Цены на жилье в Лондоне падают

Индекс цен на жилье ONS, в среднем в £

Янв. 2016, Май 2019

Источники данных: Земельный кадастр Ее Величества, ONS – индекс цен на жилье в Великобритании

В отличие от американских поставщиков индексов цен на жилье, ONS не стесняется называть свой индекс тем, чем он является на самом деле: показателем «ежемесячной инфляции цен на жилье».

Но лондонский спад цен на жилье практически не распространился на другие регионы Великобритании. В разных регионах картинка разная. Годовой спад индекса цен на жилье зафиксирован только в двух из них: в Лондоне и на Северо-Востоке. В остальных регионах за год цены выросли:

Индекс цен на жилье в Великобритании по регионам

Процентное изменение с мая 2018 г. по май 2019 г.

Лондон

Северо-Восток

Восточный Мидленд

Юго-Восток

Англия

Восточная Англия

Йоркшир и Хамбер

Юго-Запад

Западный Мидленд

Шотландия

Уэльс

Северо-Запад

Северная Ирландия (1-й кв.)

Источники данных: Земельный кадастр Ее Величества, ONS – индекс цен на жилье в Великобритании

Долгосрочный график английских регионов без Лондона демонстрирует некоторые интересные расхождения:

Индекс цен на жилье по регионам Англии без Лондона

в британских фунтах

Северо-Восток; Восточный Мидленд

Северо-Запад; Западный Мидленд

Йоркшир и Хамбер; Восток

Источники данных: Земельный кадастр Ее Величества, ONS – индекс цен на жилье в Великобритании

Северо-Восток (синяя линия внизу вышеприведенного графика) – единственный регион, пока не достигший предыдущего пика 2008 г.

Северо-Запад и Йоркшир и Хамбер (две линии чуть выше синей, которые так близки, что их трудно различить) превзошли свои максимумы 2008 г., но совсем ненамного.

Юго-Восток (красная линия вверху), второй самый дорогой регион в Англии после Лондона (не включенного в вышеприведенный график), достиг пика в августе 2018 г., но все еще остается близко к нему.

Цены на жилье по всей Великобритании, также достигшие пика в августе 2018 г., с тех пор немного опустились. Годовой прирост в мае из-за спада на лондонском жилищном рынке составил всего 1.2%. В мае, наряду с февралем, инфляция цен на жилье была самой низкой с января 2013 г. (для сравнения, инфляция потребительских цен в Великобритании по июнь включительно составила 1.9%):

12-месячное процентное изменение цен на жилье в Великобритании

Источники: Земельный кадастр Ее Величества, ONS – индекс цен на жилье в Великобритании

Объем продаж в Великобритании в целом падал в марте каждого года после скачка накануне голосования по Брекситу в 2016 г. Согласно ONS, мартовские данные по продажам – это транзакции, состоявшиеся в марте и до настоящего времени внесенные в реестр. При 74,503 таких транзакциях в мае 2019 г. активность по продажам опустилась ниже уровня марта 2015 г. и упала:

• на 47% относительно марта 2016 г.;

• на 20% относительно марта 2017 г.;

• на 12% относительно марта 2018 г.:

Объем продаж в Великобритании в марте каждого года

Мартовские продажи, зарегистрированные до конца мая

Источники данных: Земельный кадастр Ее Величества, ONS – индекс цен на жилье в Великобритании

Во Внутреннем Лондоне объем продаж обвалился на 50% со среднего диапазона, преобладавшего в течение трех лет с середины 2013 г. до середины 2016 г. Объем продаж рухнул на 65% с пика, зафиксированного накануне финансового кризиса. Данные цифры очень волатильны из месяца в месяц. Поэтому, чтобы немного сгладить резкие месячные взлеты и падения, я использовал трехмесячное скользящее среднее. При 2,057 транзакций объем продаж теперь упал к уровням, не наблюдавшимся со времени дна финансового кризиса в июне 2009 г.:

Продажи жилья во Внутреннем Лондоне обвалились до уровня 2009 г.

3-месячное скользящее среднее число продаж

Июнь 2009

Источники данных: Земельный кадастр Ее Величества, ONS – индекс цен на жилье в Великобритании

Как видно из низкого числа транзакций, все заняли выжидательную позицию, так как покупатели и продавцы сильно расходятся в цене, причем большинство продавцов не спешат снижать цену, а покупатели не готовы уступать первыми.

Цены и активность в Лондоне подвержены более широкой динамике и падают несмотря на сверхнизкую официальную ставку Банка Англии. Перед голосованием по Брекситу Банк Англии снизил свою официальную ставку до исторического минимума, 0.25%. С тех пор он два раза поднял эту ставку, аж до 0.75%. Сейчас ипотечные ставки одни из самых низких за всю британскую историю. Тем не менее лондонский жилищный пузырь сдувается.

На лондонском жилищном рынке накопились факторы, выходящие за рамки процентных ставок, в частности простой, но мощный фактор, заключающийся в том, что цены на жилье за последние годы выросли настолько, что все меньше и меньше людей, живущих и работающих в Лондоне, могут позволить себе купить здесь жилье, несмотря на низкие ипотечные ставки.

Проблема превышения ценами на жилье того, что может себе позволить местное население даже с хорошей работой, побудила в последние годы правительство что-либо предпринять и, в частности, поднять гербовый сбор для транзакций с самой дорогой недвижимостью. Вкупе с неопределенностью вокруг Брексита, это подточило слепой энтузиазм иностранных инвесторов.

Вероятность того, что после Брексита часть лондонской финансовой индустрии может переехать в другие регионы Европы, также льет холодную воду на прежде горячий рынок. Охлаждение пробуждает надежды – и опасения, – что на рынок может вернуться хотя бы немного здравомыслия.