Китайский рынок недвижимости схлопывается?

Пока крупный (и сильно коррумпированный) китайский застройщик Evergrande идет ко дну, обеспокоенный мир пытается понять, изолированная и, следовательно, управляемая ли это проблема, или же это первое звено в цепочке банкротств, угрожающей проткнуть пузырь всего.

В понедельник упала вторая костяшка домино:

Китайская «Фантазия» превращается в кошмар (China’s Property Fantasia Turns Nightmarish)

(Wall Street Journal) – Был ли всё это лишь приятный сон? Инвесторы в облигации китайского застройщика Fantasia, год назад наслаждавшиеся сочной, хоть и однозначной доходностью, теперь потеряли вложенные деньги. И скоро в похожем положении могут оказаться многие другие.

В понедельник Fantasia Holdings не погасила облигации на $206 млн. Компания намного меньше гиганта Evergrande – ее продажи в прошлом году составили $3.4 млрд против $79 млрд последнего, – но похожая участь может ждать многих других застройщиков, влезших в слишком большие долги в годы бума.

Китайский жилищный рынок в сентябре  продолжил сыпаться после и так уже ужасного августа. Если оценивать по площади, продажи нового жилья в 30 китайских городах, отслеживаемые информационной компанией Wind, упали за год на 33%. И это согласуется с падением продаж, сообщаемым самими застройщиками: контрактные продажи Kaisa в сентябре упали за год по стоимости на 48%, а продажи Country Garden упали на 29%. В целом в Китае продажи жилья в августе упали за год на 20%.

Обремененным долгами застройщикам теперь будет еще сложнее привлечь наличность через предпродажу еще не построенных квартир – критический источник финансирования. Они уже лишились других источников финансирования из-за китайской политики «трех красных линий», устанавливающей предельное значение кредитного плеча и ликвидности. И тот факт, что такую большую компанию, как Evergrande, бросили в беде, вероятно, означает, что другим испытывающим трудности застройщикам тоже не на что надеяться. Облигации обремененных долгами китайских застройщиков, таких как Sunacили Kaisa, теперь упали до бедственных уровней, а доходность превысила 20%. Согласно FactSet , после несостоявшейся выплаты Fantasia долларовые облигации Kaisa, истекающие в июне 2022 г., торгуются по 73.625% от номинала, тогда как неделю назад было 87%.

Некоторые корректировки на локальном уровне возможны, но Пекин пока, похоже, не возражает против краха. Важно, что цены на жилье пока кажутся стойкими, – однако это может измениться, учитывая быстро ухудшающиеся продажи жилья за последние два месяца, особенно с учетом того, что некоторые застройщики предлагают большие скидки, чтобы поднять продажи. Меньшие города кажутся особенно уязвимыми. Продажи новой жилплощади в так называемых городах третьего и четвертого класса упали за год на 49%, согласно Nomura. Некоторые меньшие города ввели нижний предел цен.

Между тем стали появляться видео, где люди осматривают китайские стройки и обнаруживают стройматериалы опасно низкого качества. Особенно заслуживают внимания комментарии зрителей, утверждающих, что имеют опыт в строительстве.

Если эти видео достоверны, то здания, о которых речь, придут в упадок быстрее, чем ожидалось, – или просто рухнут при первой приличной буре.

Другими словами, они не имеют практически никакой ценности в качестве залога, как и финансирующие их облигации.